Mladi nisu krivi što ne mogu pronaći stan, Splitu se dogodila Napalm turistifikacija

Dolaskom ljetne sezone, koja je svaku godinu sve dulja i dulja, za splitske studente i studentice, ali i mlade Splićane općenito, dolaze i vječno isti problemi. Pogađate, sljedeća tema koju obrađujemo u sklopu temata "Hoću grad za mlade!" upravo je pitanje stanovanja, goruće pitanje grada Splita kao turističke destinacije i mjesta u koje brojni mladi dolaze sa željom i namjerom studiranja, zaposlenja i uplovljavanja u samostalni život. Na tom im se putu pitanje kvadrata koje mogu nazvati domom, u koje se mogu vratiti i pripremati ispite, kuhati prva jela i iskusiti čar kućnih druženja, ispostavlja kao najveća prepreka pri ostvarivanju želja i namjera za osamostaljenjem. 

Za razgovor o temama koje se tiču mladih i stanovanja, kontaktirali smo dva sugovornika, a danas donosimo razgovor s Jerom Kuzmanićem, splitskim arhitektom i urbanistom mlađe generacije, koji se stanovanjem bavi kroz istraživački rad na nizu znanstvenih, stručnih i aktivističkih projekata i studija te je bio uključen u izradu Strategije razvoja grada Splita do 2030., a bio je i član radne skupine pri izradi Gradskog programa za mlade Grada Splita 2022. - 2025.

Kada govorimo o mladima i stanovanju u okviru Splita i Dalmacije, možeš li nam dati svoj komentar na probleme s kojima se mladi suočavaju s obzirom na turistifikaciju koja je najveći faktor koji utječe na cijene renti i nemogućnost pronalaska prostora za život za vrijeme sve dulje turističke sezone? 

Prva informacija koja ljudima često intuitivno nije tako očita je da se danas i na globalnoj i na lokalnoj razini "proizvodnja" kapitala transformirala iz proizvodnje dobara i usluga u proizvodnju kapitala vezanu za prostor, odnosno nekretnine. Današnje društvo više novca stvara od rente nego u tvornicama. Pri tome su naši obrasci, zakoni i ekonomske politike, ali i očekivanja od mladih, npr. roditelja od djece da zarađuju dovoljno za stan, ostali zaglavljeni u socio-ekonomskim modelima dvadesetog stoljeća, tj. na tvorničkim postavkama. 

Zbog toga što ta promjena nije popraćena na široj legalnoj i društvenoj razini, mi imamo situaciju potpune deregulacije tržišta nekretnina, najma stambenog prostora i ekonomskih ulaganja – otvoreno tržište na kojem ne vladaju nikakva pravila pa čak ni ponuda i potražnja. Split je trenutno jako lijep primjer nepostojanja "nevidljive ruke" kojom se tržište samo regulira – dapače, po svim pokazateljima slobodno tržište se ponaša kao autoimuna bolest. 

Mladi danas nisu krivi što ne mogu pronaći životni prostor, ni što nisu kreditno sposobni, nije istina da ne rade dovoljno, nisu razmaženi. Naprosto su se našli nasuprot povijesnoj ekonomskoj prekretnici koja je učinila životni prostor tržišnom robom čije cijene divljaju u svim pogledima. Kada u to uključite turizam koji u Splitu parazitira na konkretno oko 15% stambenih jedinica, proizvodi nerealnu sezonsku potražnju i monokulturnu ekonomiju koja iz vlasničke perspektive dugoročni najam čini potpuno ekonomski neperspektivnim, onda govorimo o spoju globalnog trenda koji je u svojoj lokalnoj varijanti višestruko pogoršan turistifikacijom. 

Ono što se Splitu dogodilo ja nazivam "Napalm turistifikacija" i posljedica je vremenske slučajnosti (jer u nas ništa nije planirano) da smo u razmaku od par godina od 2013. do 2015. ušli u EU, dobili jeftine letove, doveli Ultra festival i ušli u globalne algoritamske tokove zbog snimanja serije Game of Thrones. Grad koji je desetljećima bio uspavan na periferiji Mediterana odjednom je počelo posjećivati oko 2 milijuna gostiju godišnje bez ikakve turističke infrastrukture. Nastao je ekvivalent divljeg požara koji i dalje gasimo kanticama za kule u pijesku, kuću po kuću, bez pravih protupožarnih mjera, dok pojedinci trljaju ruke jer bi se metaforički mogli okoristiti promjenom u građevinskom karakteru spaljenog terena.

Postoje li alternativni modeli stanovanja koji bi možda mogli odgovoriti na ove izazove i probleme?

Prije alternativnih, mislim da moramo pričati o klasičnim modelima. Primjerice, o registru stanova za najam, registru ugovora o najmu, regulaciji turističkog smještaja u stambenim jedinicama, financijskoj rekonstrukciji APN-ovih subvencija itd. Neke stvari treba provesti da bi se ostvario očiti efekt na tržištu, kako najma, tako i kupoprodaje stanova. Jedna ilustracija; Split u POS modelu ima oko 1,6% gradskih i javnih stanova, s Korešnicom koja nikada neće biti izgrađena došli bismo do 2,5%. Dakle, oko 1100 stanova predstavlja oko 1% razlike u statistici. Nema tog alternativnog modela koji može značajno promijeniti strukturu stambenog prostora dok se postojeće stambene jedinice ne reguliraju ugovorima, registrima i prirezima, kako za turizam, tako i za dugoročni najam. Iskustva drugih gradova poput Barcelone, Rima i Palerma govore u prilog ovome. 

Ono što nedostaje u Splitu za početak je pritisak odozdo koji bi prisilio vlasnike, gradske uprave i ostale da reguliraju i monitoriraju stanje u stambenom fondu. Ovdje kao o alternativama govorim o građanskim organizacijama poput sindikata stanara, udruženja najmoprimaca, građanskih kampanji i terenskih istraživanja, peticija, i sl. Formi samoorganizacije postoji golem broj, rekao bih dovoljan da se zaključi da se može. Dobar primjer je "29J", trosmjesečna kampanja Stanarskog sindikata, udruženja stanara i sindikata radnica u turizmu, organizirana u Malagi u Španjolskoj ove godine s ciljem masovnog pritiska na gradsku vlast da regulira stanje s dostupnošću stambenog prostora.

S druge strane, pilot projekti alternativnih modela su nužni da bi investitori i gradska uprava počeli razmišljati o stanovanju kao kompleksnom problemu kroz koje se mogu ponuditi integralna rješenja za čitav niz širih problema. Klasični primjeri su stambene zadruge, javne stambene jedinice u trajnom najmu ili zemljišni fondovi (CLT-ovi). Njima nije moguće u potpunosti promijeniti statističku sliku dostupnosti stambenog prostora, ali je moguće ponuditi širi spektar stambenih opcija i napraviti stambeni fond fleksibilnijim i dostatnijim lokalnim uvjetima. Drugo, što je izrazito bitno, je da se na ovaj način dio stambenih jedinica trajno miče s tržišta i na taj način postaje javno dobro za buduće generacije. Ključ je u tome da nam treba stambeni prostor kao javno zaštićeno dobro dostupno svima. U Splitu bi, primjerice, bilo zanimljivo istraživati mogućnosti zadružne investicije s pomorcima, ne samo zato što "imaju love", nego zato što imaju i specifične potrebe izvan tržišta kao posljedicu njihovog izbivanja.

Na kraju, postoji i niz mogućnosti samoorganizacije koje su u nas zapostavljene, a koje u ostatku Europe i svijeta predstavljaju ozbiljne opcije za alternativno stanovanje. Skvotiranje je jedna od takvih opcija, marginalna i legalno rizična, ali podsjećam da je već sad više od 30% kupoprodajnih ugovora u zadnjoj godini u Splitsko-dalmatinskoj županiji potpisano sa strancima i da je ogroman dio toga kupljen samo za spekulaciju, ne i za stanovanje. Korištenje stambenog prostora kao štednog depozita i čekanje da cijene postanu povoljne za zaradu na prodaji je, po meni, manje legitimno nego nelegalno ulaženje u prostor za potrebe stanovanja. Također,  dijeljenje stambenog prostora je nešto što je već prisutno kod nas, u smislu da studenti zajedno uzimaju stanove, međutim to se događa u arhitekturi koja nije prilagođena tome i jedan od novih trendova je stvaranje stambenih prostora, tzv. "clustera" i stambenih zajednica koje dijele prostore. Nekad je to organizirala država u obliku studentskih domova, danas se ta ista država bavi pretvaranjem domova u hostele, pa je možda vrijeme da se studenti organiziraju i nađu nove načine da dijele stambene prostore. 

Možeš li nam pojasniti sintagmu "zadružno stanovanje"; podijeliti neki primjer dobre prakse; postoji li u RH primjer neke prakse koja se približila ovom pojmu? 

Naravno, u svim ovim modelima jedna od ključnih tema je vlasništvo, odnosno tko je vlasnik i pod kojim uvjetima. Tradicionalna podjela na privatne stambene prostore, kojima vlada samovolja vlasnika i koji mogu biti kupljeni kreditom koji je dostupan sve manjem i manjem broju mladih, i javne stambene prostore, koje u nas poznajemo samo kao socijalne stanove i stanove POS-a kojih je premalo, je povijesno imala i treći pol koji se naziva zadružno ili kooperativno stanovanje. To je stanovanje u kojem vlasništvo nije u doslovnom smislu ni privatno ni javno već je uređeno u odnosu na zajednicu ljudi koja zajednički ulazi u investiciju, dakle u kooperativno vlasništvo. Model postoji jako dugo, ali posljednjih 30-ak godina se vraća u modu u Europi i Latinskoj Americi. Ilustracije radi, umjesto da kupujete stan kreditom od nekoga tko je investitor ili čekate na listi za javni stan, vi se udružite s 20-ak drugih mladih obitelji i zajedničkim kapitalom ili kreditom izgradite ili kupite zgradu. 

Naravno, o lokalnom kontekstu ovisi koliko će vam u tome pomoći grad, država ili banka, pa model često poprima neke karakteristike hibrida. U konačnici, ono bitno je da vi kao sudionik u investiciji koja je često kreditirana od banke ili sagrađena na gradskoj parceli, dugoročno isplaćujete udio u zajedničkoj rati kredita/subvencije koja u Europi iznosi od 300 do 450eur bez mogućnosti da vas itko ikad izbaci iz tog stana jer ste, kao član zadruge, vi suvlasnik u cijeloj priči. Primjera ima mnogo, od La Borde u Barceloni, Bikes and Rails projekta u Beču koji je genijalan, do manjih primjera obnovljenih zgrada vojarni ili seoskih imanja u Tubingenu, Freiburgu, Parmi, Amsterdamu, Gironi i sl. U našem kontekstu, Zadruga Otvorena Arhitektura započela je suradnju s gradom Križevcima na prenamjeni jednog bivšeg vojnog objekta u zadružno stanovanje. Također, oni su dio veće mreže MOBA koja prenosi iskustva i razvija modele financiranja u zemljama u kojima zakoni i javna uprava nisu blagonakloni ovakvim idejama. 

Materijala na internetu je mnogo - samo upišite "cooperative housing" i uživajte!

Ostvarenje sna o kupovini vlastite nekretnine je nedosanjani san mladih ljudi; napuštaju li mladi ovakve nedostižne ciljeve, odlučuju li se na drugačije načine stanovanja? Što alternativni modeli stanovanja mogu donijeti mladoj osobi? Koje je uvjete potrebno zadovoljiti da bi alternativi modeli stanovanja postali realnost?

Mislim da nemamo potpunu sliku kako se nove generacije zaista nose s pitanjem stambenog prostora. Ali znamo da je to jedna od gorućih tema za sve ljude. Prije svega, utječe i na definiciju mladih. Prisjetimo se da danas veliki dio ljudi do sredine 30-ih živi s roditeljima, takvo je stanje po čitavoj Europi. Kronični problem još uvijek nije ni blizu sistematičnog rješenja, ali kao što je rečeno i prethodnim odgovorima, formi djelovanja je sve više. U mom konkretnom slučaju, postoji razgovor s grupom od tri obitelji s malom djecom, sa željom da pokušamo zajednički kupiti jednu nekretninu koju bi preuredili u tri stana s prostorijama koje bi dijelili. I svejedno, ni nas šestero sa svim našim plaćama, nismo ni blizu toga da možemo financirati takvu ideju, jer ne možemo do kredita, jer imamo ugovore na određeno, nisu nam svima umrle babe, i slično. A svi smo visoko školovani i zaposleni, s više-manje prosječnim primanjima. Situacija je, dakle, nikad gora i mislim da ju je najbolje sažeo naslov članka Juraja Vrdoljaka, "Živ roditelj, mrtav kapital", koji preporučam da pročitate.

Kad govorimo o alternativnim modelima, činjenica je da su oni primamljivi jer pružaju mogućnosti upravo sloju koji prema istraživanjima predstavlja oko 20-30% ljudi u Europi između 25 i 35 godina starosti, a to su oni koji nisu dovoljno siromašni da dobiju socijalni stan, a nisu ni dovoljno bogati da dignu kredit. Tim ljudima zadruge i dijeljeno vlasništvo predstavljaju prečac i put do sigurnosti, iako se od njih očekuje da, u već ionako prekarnom osobnom kontekstu, budu još i pioniri novog stambenog modela, investitori, arhitekti, pravnici i socijalno ekstrovertni. Naravno, dodatan problem je što tu grupaciju često ne prepoznaju ni banke ni socijalne politike, pa čak ni one same sebe, već životare između generacija, stanova i sezona, čekajući bolje životne prilike. Formula nas vraća na Vrdoljakov naslov i čekanje da vrijeme učini svoje.

Možeš li s nama podijeliti neke primjere stambenog zbrinjavanja mladih u drugim europskim i svjetskim državama?

Kao što sam spomenuo, ima ih mnogo, ali ovdje ću se kratko fokusirati na Bike and Rails u Beču. Zgrada je izgrađena kooperativnim modelom na zemljištu u vlasništu državne željezničke tvrtke, ekvivalenta HŽ-a, u naselju Sonnenfeld. Ima 18 stambenih jedinica različite veličine i niz zajedničkih prostora poput praoni i prostora za druženje. U prizemlju zgrade nalazi se komercijalni kvartovski kafić i radnja za popravljanje bicikli. Stanari ove zgrade organiziraju sjajni Urbanize! festival koji u cijelom Beču promovira urbane i zdrave politike. Zgrada je koštala 5,4 milijuna eura od čega je 1,1 milijun dao grad Beč kao kredit, 1,5 su bili privatni krediti stanara i 2,8 je zajednički stambeni kredit zgrade koji se plaća kroz višegodišnji najam. Iznos svake stambene jedinice bio je 150.000 eura. Ono što je zanimljivo je to da je zgrada nastala kroz podršku Mietshäuser Syndikata, vrlo jakog njemačkog kooperativnog konglomerata, svojevrsne zadruge koja je izgradila 167 ovakvih zgrada i trenutno ih ima još 20 u gradnji. Ovaj model se sada pokušava pokrenuti u Španjolskoj i Velikoj Britaniji.

U kontekstu Gradskog programa za mlade Grada Splita (GPM), mislim da bi bilo prije svega bilo bitno prepoznati problem, uvrstiti stanovanje u prioritete najvišeg reda, i osigurati sredstva za dvije stvari: njegovu jasnu definiciju, odnoso razumijevanje stanja na terenu i konkretnih brojeva u kontekstu stanovanja mladih, kao i postojećih prepreka i prilika, sezonalnih dinamika,  potreba i perspektiva itd. i drugo, direktno povezano s prvim, bilo bi otvoriti i adekvatno financirati kanale komuniciranja i informiranja s mladima, kampanje informiranja, referentne službe i legalno-pravne alate, kao i radionice i savjetovanja organizirana u suradnji Sveučilišta i Grada. Sve to, naravno, paralelno s ozbiljnim radom na gradskim politikama koje mora provoditi Grad u koordinaciji s tjelima na nacionalnoj razini. 

Sve ovo i još dosta toga smo iznijeli kao dio poglavlja o stanovanju u GPM-u, za koji se nadamo da će postati smjerokaz za potencijalne korake u dobrom smjeru.

Ovaj sadržaj realiziran je kroz projekt "Hoću grad za mlade!" koji je sufinanciran sredstvima Grada Splita te ne odražava nužno stajališta donatora.