U Parmi je rješenje stanovanja?

Šesta Kava sa savjetom mladih održala se 28. travnja u Klubu Zona. Kava sa Savjetom mladih realizira se u sklopu projekta "ZaLet Savjeta mladih" kojeg u partnerstvu provode Info zona i Grad Split, a financira se kroz program Erasmus+. Ideja ove aktivnosti je da se članovi Savjeta mladih, ali i javnost, bolje informiraju o temama bitnim za mlade.

Na ovoj Kavi pričalo se o problematici stanovanja u Splitu i okolici. Između ostalog, raspravljalo se utjecaju turizma na stambeno tržište, o modelima stanovanja u drugim gradovima koji bi Splitu mogli poslužiti kao primjer i o tome što bi Grad trebao napraviti da situacije krene ne bolje. Razgovor je moderirala arhitektica Tea Truta, ujedno i članica Savjeta mladih Grada Splita, a sugovornici su joj bili kolege arhitekti Alma Antončić i Jere Kuzmanić. Uz predstavnike Savjeta mladih i Grada Splita, prisutni su bili mladi zainteresirani za ovo pitanje.

Stambeni prostor je od osnovne ljudske potrebe postao roba na tržištu, a Split ima još tri problema

Za početak se otvorila problematika stambenog pitanja na široj razini. Kuzmanić je rekao da većina ljudi dijeli dojam da postoji problem sa distribucijom stambenog prostora u Splitu, ali svi nalaze različite uzroke tog problema. Objasnio je kako se posljednjih desetak godina događa financijalizacija stanovanja. Stambeni prostor je od neke osnovne ljudske potrebe postao jako zanimljiva roba na tržištu u smislu prodaje i kupovine nekretnina, špekulacije sa zemljištima, drugih primanja u obliku najma privatnih osoba i slično. - Sve je to stvorilo konflikt između stana kao nužnosti svakog od nas i stana kao kapitala koji stvara novac za pojedine vlasnike. Običnim građanima je jako teško na tržištu dobiti priliku da sudjeluju kao kupci pa čak i kao najmoprimci. Svi ti simptomi su izrazito vidljivi u Splitu - istaknuo je Kuzmanić. Split spada u gradove neke srednje veličine za koje su posljedice te financijalizacije poprilično ekstremne proteklih deset godina.

Kada je 2019. pri Sveučilištu počeo raditi u maloj grupi na poglavlju o stanovanju za strategiju Split 2025., velik dio podataka nije bio dostupan pa su zaključi temeljeni na aproksimacijama. Detektirana su tri problema. Prvi problem u Splitu je što ljudi sele prema drugim općinama, susjednim općinama zbog cijena najma i nekretnine. Drugi problem je problem turistifikacije. U razdoblju od 2017. do danas, porast stanova za stanovanje je 6%, a porast stanova za iznajmljivanje od turizma je 106%. Paralelno s tim postoji i deregluacija koja onemogućava da se ta turistifikacija prati kao neka dinamika koja se dešava suvislo, nego je stihijski preuzela sve kvartove u gradu i sve vrste stambenog prostora - od starog fonda, do novog fonda, do poticajne stanogradnje. Treći problem je nedostatak transparentne politike i sustava povećavanja javnog stambenog fonda i reguliranja cijena na privatnom tržištu.

Ne postoje podaci koliko stanova se iznajmljuje

Truta je u kontekstu turistifikacije spomenula činjenicu da porezi za dugoročni najam nisu ništa manji od onih za turistički najam i to da ljudi često ne žele potpisivati ugovore o najmu. Antončić se nadovezala i rekla da je ona samo jednom potpisala ugovor o najmu, za posljednji stan u kojem je bila jer joj je bilo potrebno boravište. I stalno je bilo tu preinaka kod potpisivanja da se plaća manje poreza. Uvijek se to gleda kao usluga od strane iznajmljivača.

Postavilo se i pitanje koliko je teško procijeniti situaciju kada ne postoje podaci koliko stanova se koristi za što. Kuzmanić je odgovorio da jedinice lokalne samouprave nemaju zakonsku obavezu imati registar ni stanova ni ugovora. Istaknuto je kako bi Grad trebao imati evidenciju svih najmodavaca, ali ne postoji zakonska osnova kako prisiliti nekoga da gradu donese ugovor.

- Kad smo radili strategiju, dio koji se tiče tog stanja stambenog fonda u smislu načina na koji se on upotrebljava je radila kolegica s Ekonomije, Ana Rimac Smiljanić, i morala je alkemijski izvlačiti i preklapati podatke nekoliko različitih kategorizacija - kategorizaciju turističke zajednice, podatke koje ima Grad, podatke koje im statistički zavod - da bi uspjela dobiti neke osnovne informacije - opisao je Kuzmanić. Najmanje informacija je bilo upravo o najmu za stanovanje. Jedini podatak do kojeg su došli je da oko 12% stanovnika živi u najmu. Istaknuo je da ni tržište, ni javne politike ne potiču dugoročni najam.

Istok Splita nije jeftin - tri najskuplja kvarta su Bačvice, Meje i Centar, a četvrti je Sirobuja

Truta je potom postavila pitanje o poziciji Splita naspram hrvatskih i europskih gradova po cijeni nekretnine, napominjući da se po posljednjom popisu stanovništva vidi pad demografije. Kuzmanić je iznio podatke da je Split od 2018. izgubio 4 160 stanovnika, dok su Solin, Kaštela i Podstrana dobili 1700, 1400 i 1300 pa je cijela aglomeracija izgubila 300 stanovnika u deset godina. Ono što je utjecalo na cijenu nekretnina su turizam i pojava stranaca na tržištu nekretnina koji su kupili u Hrvatskoj ukupno 70 000 stanova, od toga 12% u Splitsko-dalmatinskoj županiji.

Ljudi sele prema perifernim općinama i kvartovima jer je tamo jeftiniji najam. Istaknuo je kako imamo ideju da je istok jeftiniji, međutim, među tri najskuplja kvarta su Bačvice, Meje i Centar, a četvrti je Sirobuja koja ima cijenu kvadrata 2160 eura. Samo tri kvarta imaju cijenu kvadrata ispod 2000 eura: Šine, Sućidar i Kocunar. Po tome vidimo da geografska distribucija cijena kvadrata nema veze s dinamikom da svi sele na istok. - Realno, svi sele u Klis i Solin, zato što Dugopolje, Klis i Solin imaju ispod 2000 eura kvadrat po prosjeku, dok već Podstrana ima 2200. U Splitu je prosječni kvadrat 2900. A 2010. je bio 1800 – naglasio je Kuzmanić.

Kjučni problem je nedostatak stambenog fonda za najam, koji su smanjili turisti i stranci

Podsjetio je prisutne da je Split 2016. bio četvrti najskuplji grad u Europi po odnosu plaće i cijeni nekretnina. Prvi su bili Moskva i Pariz, treći je bio predgrađe Lisabona. Na to se nadovezuje tema najma koji je u Splitu u prosjeku 9 eura po metru kvadratnom, a u svim okolnim općinama je ispod 7 eura.

S obzirom da Split ima manje stanovnika i da se stanovi grade, onda bi logički trebalo bit dovoljno stanova za sve. Ključni problem je nedostatak stambenog fonda za najam koji se smanjio zbog turizma i stranaca koji su počeli kupovat stanove po centru.

Sedam dana prije objave liste za APN cijene stanova skoče za 100 do 500 eura po kvadratu

Antončić je spomenula problematiku kredita za koje se govori da su trenutačno najpovoljniji ikad. Jedan od razloga zašto se to govori je i APN. APN je agencija preko koje se dobiva subvencija dijela kredita. Svi mlađi ljudi od 45 godina mogu se prijaviti za to i odbije im se određeni postotak rate kredita. Međutim, cijene stanova su narasle zbog toga jer je, kao, olakšana kupovina mladima, istaknula je Antončić.

Kuzmanić se nadovezao i istaknuo kako se zna datum kad će se objaviti lista za APN-ove i sedam dana prije objave liste za APN cijene stanova skoče za 100 do 500 eura po kvadratu. Kao temeljnu manu APN-a naveo je to što se javnim novcima subvencionira privatne kredite koje izdaju banke da bi se kupovali stanovi na privatnom tržištu. Jednokratno se izdvaja novac iz javnog fonda na privatno tržište što nije održivi model.

- Trebamo uvijek pratiti taj balans i tko ulaže, kako se osigurava da nešto u što su uloženi javni novci ne završi na tržištu - istaknuo je Kuzmanić. Kao primjer je naveo POS, stanove koje je država platila, a netko na listi je dobio taj stan. Nakon nekog vremena ga zbog općeg kaosa na tržištu proda po 30% većoj cijeni. Država nekome tako omogući da zaradi bez muke.

Barcelona ima 2,6% javnih stanova i još 15% stanova pod stambenom politikom

Dao je primjer stambene politike Barcelona koja ima trenutačno 2,6% javnih stanova i još 15% stanova koji su pod nekim oblikom stambene politike. Barcelona je procijenila da ugovori o najmu dosta divljaju, a da grad ima veliki fond starih stanova te da je najbolje podijelit stanove na stare i nove.

Stari stanovi imaju fiksnu cijenu najma u trenutku kad je donesen taj zakon, što je otprilike 2013. godina. Rekao je da on za četverosobni stan od preko 100 kvadrata plaća 900 eura, što je za Barcelonu priuštljiva cijena. Drugi oblik stambene politike su stanovi u javnom najmu, tj. gradski stanovi koji su u obliku javnog najma. Treći oblik su kontrolirane cijene tržišnog najma. Postoji fond od nekih 15000 stanova za koje je grad rekao da ugovorno nitko ne može podignuti cijenu više od 5% i da ne može prelazit više od 30% primanja obitelji koja živi u tom stanu. To je fond privatnih stanova, ali grad sa svojim politikama to omogućuje.

Grad Beč je dio stambenog tržišta, a ne netko tko korigira tržište - isplatljivije je

Barcelona, Zurich, Beč i Bruxelles su spomenuti kao gradovi koji imaju izvrsnu stambenu politiku i koji su najpriuštljiviji po objektivnim parametrima. To su gradovi koji grade svoje stanove i rade politike koje su bazirane na tome da je gradska uprava dio stambenog tržišta, a ne netko tko korigira tržište koje se loše ponaša, objasnio je Kuzmanić. Nastavio je opisujući stanje u Beču u kojem je 60% stanova u vlasništvu Grada i to je oko 440 000 stanova. Od toga su 50% direktno u javnom vlasništvu, a 50% su u obliku kooperativnog vlasništva između grada i privatnika.

Njihov plan koji je već u provedbi je da grade 8 do 10 tisuća stanova godišnje. Shvatili su da im je isplativije da otvore svoje građevinske tvrtke i na vlastitom zemljištu sa svojim novcem grade nego da subvencioniraju gradnju stana. Danas Beč ima tri građevinska konzorcija koji imaju svoju mašineriju i zemljište i oni grade i prodaju stanove.

U Parmi su shvatili da žele graditi stanove za najam, a ne socijalne stanove

Parma je spomenuta kao još jedan primjer kojeg Split može pratiti. U Parmi su socijalne stanove pretvorili u javne. Od 2008. do 2018. Europska investicijska banka otvorila je u Parmi 264 miliona eura za klasično europsko socijalno stanovanje - grad gradi i dijeli stanove. Uvjet je bio da tako proizvedeno stanovanje bude na 50% tržišne cijene. Tada su u Parmi shvatili da žele raditi stanove za najam, a ne socijalne stanove.

U ovom periodu su uspjeli izvući 140 milijuna eura iz europskih fondova za 1050 socijalnih stanova. Došli su do toga da su njihovi socijalni stanovi, iznajmljivali za 300 eura, za razliku od onih koji su se tada na tržištu iznajmljivali za 720 eura. Renta koja je bila kontrolirana, neka srednja razina, je bila 429 eura. Postojali su stanovi koji su išli za 570 eura, ali sa plaćanjem ove stanarine nakon 8 godina ostvaruje se pravo na kupnju stana u što je bila uključena dotadašnja plaćena stanarina, opisao je Kuzmanić. Postojali su i klasični socijalni stanovi za malo ispod 50% cijene na tržištu. Sve to je nastavljeno na nacionalnoj razini. - Taj sustav integriranog financiranja stanovanja postoji u Italiji, Francuskoj, Portugalu i drugim zemalja, uglavnom na Mediteranu - rekao je Kuzmanić.

Spomenuo je i ideju kooperativnog stanovanja - između privatnog i javnog. Povijesno je uvijek postojao jedan dio stanovanja koji je zadružni. Grad, na primjer, smanji cijenu izgradnje tako što pokloni zemljište i tako smanji cijenu izgradnje za nekih 30%.

Split treba vidjeti koje su mogućnosti i nužnosti rješenja problema stanovanja

Kada govorimo o modelima počinjemo govoriti o nekoliko različitih sustava urbanih politika, zemljišta, suvlasništva. U principu bi Split u ovom trenutku kada radi strategiju i ima ovoliko podataka o stanovanju i ovoliko podataka o stavovima mladih trebao te podatke ukrižiti, vidjeti koje su mogućnosti i nužnosti. To bi trebao biti nastavak razgovora o tome kako riješit problem stanovanja, smatra Kuzmanić.

- Stanovanje je integralna tema. Ima veze i s ekologijom, i sa socijalom, i sa edukacijom, i sa nasljeđivanjem. Nemoguće je znati odakle početi ako se time ne baviš. Ako nemaš radnu grupu koja se redovito nalazi, pročešljava podatke, definira problem javno. Mislim da je problem Splita što su lokalne inicijative premale u odnosu na to koliki je problem. Ljudi koji donekle prepoznaju problem nemaju niti kapaciteta, niti dovoljnu masu da stvore kritični pomak u javnom mijenju. Ključno je da što više ljudi prepozna problem - zaključio je Kuzmanić.